Los Gastos de la hipoteca: cuáles son, precio y quién debe asumirlos

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Comprar una casa no es tarea fácil. El temor a endeudarse, el gran desconocimiento en torno a los costes reales y 

Sin embargo, como en todo proceso de financiación, el mejor remedio contra el miedo es un estudio de todos los gastos que conlleva una operación de este tipo, con el fin de planificar y tener un control absoluto sobre tus finanzas. De este modo, no habrá sorpresas desagradables en el futuro.

Por ello, en este artículo vamos a tratar de aclararte aquí todos los gastos asociados a un préstamo hipotecario. De este modo, sabrás en todo momento qué coste total te supondrá la operación.  

Gastos de hipoteca: ¿Qué son y a cuánto ascienden?

Pero comencemos desde el principio. Lo primero que hay que saber es que en una hipoteca hay dos operaciones diferentes. Por un lado, tenemos la compra del inmueble, una operación en la que participan el comprador de la casa y el vendedor. Por otro, tenemos la propia hipoteca, un préstamo entre el banco y el comprador. Como vemos, la persona que realiza la compra está en ambos, mientras que el banco y el vendedor participan en una operación distinta cada uno.

Sin embargo, que no cunda el pánico. En junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria con medidas para proteger a los compradores. En esta nueva ley se decidió que los costes asociados a la propia hipoteca los asuma el banco en su mayoría, aunque aún hay algunos que debe seguir asumiendo el cliente. Ahora veremos quién paga qué.

Como resumen previo, los gastos más relevantes serían los siguientes: la tasación, los costes del notario y de inscripción, la asesoría y los impuestos asociados (el IVA si la vivienda es nueva, y el ITP si es de segunda mano y el llamado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en todos los casos).

Expliquemos uno a uno todos ellos:

Costes de tasación

La tasación del inmueble es obligatoria por ley, y tiene como objetivo saber cuál es el valor real de la vivienda. 

Precio

La tasación tiene un costo que suele estar entre los 300 y los 500 euros.

¿Quién paga?

Este gasto lo tiene que pagar el comprador de la casa en todos los casos. 

La notaría

Siempre que se realizan operaciones importantes a nivel legal, la notaría va a estar ahí para legitimarlas. En este caso, sirve para elevar a público tanto las escrituras del préstamo hipotecario como las de la compraventa.

Precio

El precio de la notaría está regulado, por lo que no varía en gran medida. Su precio: entre 500 y 1.000 euros aproximadamente.

¿Quién paga?

Con la nueva ley, el coste de elevar las escrituras del préstamo a público es un gasto que ha de asumir la entidad bancaria. Sin embargo, para el caso de la compra, al no participar la entidad, los gastos los asume el comprador. 

Registro

Tras la elevación a público de las escrituras ante notario, toca inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Del mismo modo que en la notaría, ha de hacerse para ambas operaciones.

Precio

El precio del registro suele rondar los 300 euros. 

¿Quién paga?

Igual que el resto de gastos administrativos, desde junio es la entidad financiera la que asume el costo del registro del préstamo (hipoteca). Y de igual modo, el registro de las escrituras de compraventa lo ha de cubrir el comprador.

Gestoría – Asesoría

Para todo el proceso de registro, es imprescindible una gestoría que se encargue de asesorarnos y realizar todo de forma correcta y legal. Esta asesoría no tiene un coste considerable, pero es otro gasto a tener en cuenta en nuestro presupuesto.

Precio

El coste máximo de la gestoría suele ser de alrededor de 300 euros.

¿Quién paga?

Para la hipoteca, el coste de la asesoría la asumirá el banco. En la operación de compra, será asumido por el comprador de la vivienda. 

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Esta tasa, conocida como el impuesto de las hipotecas, es se firma un préstamo hipotecario. Es un impuesto que ha dado mucho que hablar, ya que España es el país que más paga por ella de toda la Unión Europea. Sin embargo, ahora ya no hay que preocuparse por ello, ya que desde junio es el banco quien debe asumir su costo.

Precio

El precio de este impuesto es distinto según la comunidad. Sin embargo, suele oscilar entre un 0,5 y un 1,5% del precio de la operación.

¿Quién paga?

Con la nueva ley, este es un impuesto que ahora tendrá que pagar la entidad financiera.

Otros impuestos

Además del impuesto de las hipotecas que acabamos de comentar, hay otra tasa que debe de pagarse: para el caso de las edificaciones nuevas, sería el conocido IVA; y para las de segunda mano, sería el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). 

Precio

En el caso del IVA, se trata del impuesto que pagamos para cualquier otra compra. En la compra de una vivienda nueva, este será de un 10% sobre el coste total. 

Si al contrario, la vivienda es de segunda mano, tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es diferente según la comunidad autónoma. Generalmente, esta tasa oscila entre un 6 y un 10% del coste total de la operación.

¿Quién paga?

Tanto el IVA como el ITP los tiene que asumir el cliente, es decir, el comprador de la casa.

Otros gastos

Más allá de los costos comentados, existen algunas otras tasas de menor coste que pueden surgir en ciertos casos. Las más comunes son la comisión de apertura, la plusvalía municipal y la nota simple.

  • Comisión de apertura: Esta es la única comisión que puede cobrarte el banco, y no suele superar el 1% del coste total de la hipoteca. De hecho, ya hay varios bancos que no cobran nada en este ámbito, como Bankia, Openbank o Pibank. De haberla, la tiene que pagar el comprador.
  • Plusvalía municipal: Esta tasa es un tributo que grava el incremento de valor de un terreno. En todo caso lo pagaría el vendedor del inmueble. 
  • Notas simples: Cuando se registran las escrituras en el Registro de la Propiedad, se expide un documento informativo sobre la situación del inmueble en cuestión. Para expedirla, el comprador tendrá que pagar la tasa correspondiente, en el caso de haberla. 

Como hemos visto, gracias a la nueva ley el comprador ha salido beneficiado, gracias al ahorro de varios gastos administrativos que en total suman una cifra de más de 1.000 euros. No obstante, conviene asegurarse de antemano consultando todo con la entidad financiera para ver que no haya ningún problema ni malentendido en este sentido.

¿Cómo calculamos los gastos de nuestra hipoteca?

Una vez entendidos los gastos que engloba un préstamo hipotecario, llega el momento de hacer números. Para ello, una forma rápida de hacerte una idea es utilizar alguno de los simuladores que ofrecen los distintos bancos, como Bankinter, BBVA, ING o Santander

Prácticamente todos los bancos que ofrecen financiación tienen el suyo propio, por lo que lo mejor es investigar y comparar. 

Si lo prefieres, otros portales ofrecen esta posibilidad, como Idealista, con una visión más imparcial y con un comparador de las distintas entidades financieras.

En cualquier caso, lo más importante es que tengas en cuenta todos estos gastos, con el fin de que planifiques bien tus gastos y puedas hacerlos frente cuando llegue el momento. Investiga las distintas opciones, compara, y decídete por la mejor. 

¡Mucha suerte con tu búsqueda!

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