Desglosamos la estructura de gastos para comprar una vivienda

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Cuando hemos planificado adquirir un piso o casa es preciso poner atención y conocer, el conjunto de pagos reglamentarios que inciden considerablemente sobre la inversión final a realizar.

En este post reseñamos, paso a paso los gastos para la compraventa de una vivienda, incluyendo pago aproximado de aranceles, impuestos fiscales, comisiones bancarias y servicios de gestión privada. Todo esto termina por engordar el presupuesto.

Pensando en ahorrar algo de dinero, mostraremos ciertas opciones viables para reducir estos costos, ya que sabemos lo difícil que es en algunos casos reunir todo lo suficiente para comprar y además desembolsar cuantiosas comisiones inmobiliarias.

Gastos de la compra de una vivienda

Conocer exactamente el procedimiento y cifras a cancelar durante la tramitación de una compra de, obedece a ciertas circunstancias especiales:

 –La modalidad de tributos establecidos por la ley varían según las características de la propiedad:

  • A estrenar
  • Segunda mano
  • Viviendas protegidas o VPO

-La Ubicación, ya que algunos aranceles varían en concordancia a la normativa del el gobierno local.

-La Hipoteca que significa un conjunto de cargos adjuntos al importe inicial de la residencia.

Veamos de cerca:

La Notaría

Los gastos de notaría relacionados con la compra de una vivienda, son pagos ineludibles y correspondientes con la formalidad legal para solicitar el contrato legal.

El arancel notarial forma parte de la normativa, con el fin de suplir la tarifa del notario en su labor de verificar el contenido del documento y darle validez con la firma.

En general los notarios cobran una tarifa uniforme. Cuando son viviendas protegidas o subrogadas en España por instituciones, el arancel será limitado.

  •       Normalmente el monto de la notaría va entre 500 € a 1000 € en relación directa al avalúo de la residencia.

¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?

Es factible llegar a un convenio entre las partes y dividir los costos de la notaría, incluyendo copias y tributación. No obstante, es frecuente que la persona quien está adquiriendo la propiedad asuma por completo estas cuotas.

El Registro de la Propiedad

Es la instancia propicia para incorporar el contrato en los archivos, otorgándole el carácter público y certificación legal. Este paso implica un cargo adicional y se debe efectuar posterior a la notaría.

  • La cuota por esta operación es de 450 € y 600 €, vinculado proporcionalmente al valor total.
  • El importe del registro corre por cuenta del adquisidor.

Los impuestos vinculados a la compraventa

En España los impuestos para la compra de una vivienda, cambian conforme su naturaleza, y en distintas situaciones aplican normas diferentes:

Sin hipoteca:

  • Es normativo cancelar el IVA con la compra de una vivienda nueva, su cuantía es el 10%. En Canarias por ejemplo solo paga un 6,5%
  • Impuesto de Actas Jurídicas Documentadas (IAJD). Aplica solo a viviendas nuevas y se establece su valor, de manera diferencial en cada región y puede ser del 0,8% al 1,5%.

Gastos de compra para vivienda de segunda mano sin hipoteca:

Cuando las propiedades se traspasan, están en la obligación de cancelar ITP como parte de los impuestos para comprar una vivienda de segunda mano. 

El gobierno local donde se está efectuando el acuerdo de traspaso, establece un valor en base la cuota total. El mismo va desde el 6% en la Comunidad de Madrid, hasta un 10% en Cataluña.

Plusvalía Municipal

Adicionalmente la persona que oferta el inmueble en el mercado paga la esta contribución local, o también conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

El desembolso debe realizarse en un lapso de 30 días continuos luego de haber firmado el contrato legal.

La plusvalía se deduce con referencia al tiempo transcurrido desde la obtención de la casa. No obstante, su pago podría eludirse de no aumentar la cotización del inmueble con relación al mercado actual.

Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI)

El IBI usualmente se liquida durante el trimestre final de cada periodo anual; y quien hace frente es el dueño del inmueble el primer día de enero. A menos que exista un acuerdo donde ambas partes concluyen dividir este impuesto, según la fecha del año y la proporción de días de haber hecho el traspaso.

La gestoría, un gasto que puede ser opcional

Entre los gastos para comprar un piso, hay profesionales quienes ofrecen sus servicios en la tramitación de documentos. 

En concordancia con el contrato y condiciones de la empresa de servicios que ofrece la gestoría, el vendedor asume dicho pago estimado en 2% y 3% del total. En ciertos casos también es posible que se divida entre ambas partes del contrato.

  • Algunas empresas pueden llegar a cobrar hasta un 10% como concepto de comisión inmobiliaria.

Veamos los gastos de una compra incluyendo la hipoteca

Normalmente las personas cuando no tienen suficientes ahorros y desean adquirir una propiedad, acuden a un crédito hipotecario ante una entidad bancaria. 

Este proceso genera un conjunto de nuevos gastos relacionados con los servicios del crédito propiamente, como la redacción y formalización del documento ante las autoridades notariales.

Estos son:

La tasación de la casa

Cuando se vende una casa es preciso conocer el precio exacto, para ello se contrata un equipo experto que levanta una cotización técnica de la propiedad, siguiendo la referencia del mercado.

La tarifa de este servicio es cercana a los 250 € y 600 €. 

Usualmente el banco financia solo un 80% del importe fijado en la tasación, también existen bancos que ofrecen un porcentaje mayor, pudiendo llegar a cubrir el 90 y hasta el 100% del valor.

  • La tasación tiene un periodo de 6 meses de validez en el cual puede concluir la operación. 
  • Cuando el comprador solicita una copia del contrato se hace cargo de las mismas en un aproximado de 30 €.

Comisión de apertura

El banco emisor del crédito hipotecario impone una penalización fija cerca de un 2% sobre el monto del crédito. Aun así muchas instituciones bancarias no incluyen esta tasa de cobro en sus productos.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Anteriormente le correspondía pagar al comprador. Ahora con la normativa recientemente aprobada en 2019, estos gastos pasan ser responsabilidad del banco emisor. 

  • Dicho pago varía a través de las distintas regiones, concatenado conforme el precio del inmueble. El importe puede ser entre 1.500 € y 6.000 €.

Notaría

El proceso legal de registrar un documento de crédito hipotecario, también debe pasar por la notaría generando gastos adicionales que no podemos pasar por alto.

Estos gastos anteriormente eran todo responsabilidad del cliente, recientemente la nueva Ley Hipotecaria ha ordenado que las instituciones bancarias sean quienes cubran este dispendio.

El Registro de la Propiedad

Se refiere al pago reglamentario por la incorporación del contrato del crédito al registro público, generando nuevas cuotas que ahora son asumidas por los bancos.

La gestoría

Se refiere a una asistencia de tramitación y diligencias para formalizar los documentos ante las autoridades. El banco elige el servicio. Este se encarga de liquidar las obligaciones fiscales y registrar los documentos ante los archivos públicos.

  • Una vez depositada la contribución, el responsable de la gestoría reintegra la cantidad excedente al cliente, acompañado de comprobantes y copias, cuando son solicitadas.

¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?

Anteriormente este pago correspondía a quien solicitaba el crédito hipotecario. Pero recientemente, a partir de junio de este año, la normativa transfiere esa responsabilidad a la entidad financiera.

Gastos de la compra de una vivienda: un ejemplo

Imaginemos por un momento que deseamos calcular los gastos de compra de una vivienda sin hipoteca; suponiendo que es por el monto de 350.000 €

Está en la obligación de pagar cerca de 600 € en la notaría, más 400 € en el Registro, el ITP reglamentario del 6% en la Comunidad de Madrid, por decir un lugar, serían 21.000 €.

Además súmese costos de la gestoría en unos 300 €, más la comisión inmobiliaria que podría ser lo más forzoso en un 10%, equivale a 35.000 €.

  • El Gasto total sería de 57.300 €

Esto indica que si la residencia seleccionada es de 350.000 €, el desembolso total llegaría a un aproximado de 407.300 €.

  • Si quieres conocer con mayor precisión, consulta un simulador para gastos de compra de vivienda, ya que se encuentran de forma gratuita en Internet.

¿Cómo ahorrar gastos al comprar una casa?

Hemos percatado que no es nada barato hacerse dueño de su propio hogar. Por ello estos costos resultan elevados a muchas familias de clase media, para quienes no es tan fácil desembolsar grandes sumas de dinero en estas operaciones.

Pensando en ello, existen opciones y excepciones especiales que pueden reducir significativamente la inversión, de acuerdo a ciertas condiciones en relación con la vivienda, familia que hace la adquisición, o tipo de servicio contratado para la gestoría.

Veamos:

  • El IVA de una vivienda nueva normalmente es del 10%. Con todo esto, cuando se refiere a una construcción protegida en convenio oficial, el IVA se reduce a un 4%.
  • Igualmente las familias jóvenes o numerosas con ingresos inferiores a un margen estipulado; personas enfermas o con alguna discapacidad, tienen opción, a ofertas de viviendas subvencionadas por instituciones, pagando menor cantidad de impuestos.
  • Pensando en ahorrar al momento de buscar financiación, existen opciones de entidades bancarias que no cobran la comisión de apertura, la cual podría significar un 2% del préstamo.
  • Ser prudente para elegir bien una gestoría ya que es posible ahorrar dinero, reduciendo el pago de terceros y comisión inmobiliaria. Ya que no se fija en la ley, esta comisión se rige por las directrices de la inmobiliaria que la impone a sus conveniencias.
  • Una empresa proptech de servicios inmobiliarios por Internet, puede ayudar en reducir costos, solicitando un paquete de gestión de trámites entre 1300 € y 1400 €. Con este servicio se podría ahorrar el pago la comisión inmobiliaria hasta de un 10% del valor del inmueble.

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